天虹斥资4个亿租下深圳这块35万平的地儿的是个啥！

天虹斥资4个亿租下深圳这块3.5万平的地儿开商场 五年了也没办法交付！…

天虹商场股分有限公司（以下简称 天虹股分 ），如1抹抹暖阳溢满全身今天（1月23日）晚间发布公告称，公司与深圳市龙华郭吓股分合作公司（以下简称 郭吓公司 ）、深圳市世纪龙腾实业发展有限公司（以下简称 龙腾公司 ）于2012年10月18日签订了《意向书》，以自有资金4.07亿元租赁郭吓公司及龙腾公司拟合作开发的位于深圳市龙华新区龙观东路郭吓联合商贸大楼项目地下1层至地上7层的物业，用于开设商场。

天虹股分随后于2014年9月15日，与郭吓公司、龙腾公司签署了《房屋租赁合同》，但由于郭吓公司、龙腾公司没法按约定将该项目租赁物业交付给天虹股分使用，致使《意向书》和《房屋租赁合同》均没法实行。经公司审慎斟酌，各方协商1致同意终止《意向书》和《房产租赁合同》，并于2018年1月23日签订《合同消除协议》。

据了解，郭吓联合商贸大楼由深圳市龙华郭吓股分合作公司与深圳市世纪龙腾实业发展有限公司拟合作开发，租赁项目为商贸大楼项目地下1层至地上7层的面积，总计3.5万平方米，租赁期限20年，另外，天虹股分对该项目装修、装备购置等投资约为4977万元。

公然资料显示，天虹股分成立于1984年，以深圳为出发点，立足华南地区对外扩大，已成为全国性的百货龙头。截止目前，天虹股分已进驻广东、江西、湖南、福建、江苏、浙江、北京、4川总计8省/市的20个城市，合计具有72家大型商场和160多家便利店，包括任何企业对利润要求和寻求62家天虹百货，4家购物中心，4家君尚和2家特许经营门店，经营面积超过230万平米。

天虹股分的门店布局较为集中，主要集中在深圳、华南地区其他城市和以江西为主的华中地区，分别开设了30、11、16家百货及购物中心店，经营面积占比分别为42.72%、8.42%、26.79%。门店整体店龄结构公道，5年以上成熟门店数量和经营面积占比分别高达67%和53%。

天虹股分计划，未来5年购物中心和便利店总数分别不低于20家和1000家，未来3年开设天虹和sp@ce超市100⑴50家（含现有门店改造），主要集中在优势区域加密发展。

业内人士介绍，深圳是天虹股分的起源地，30家门店位于深圳。2017年上半年，深圳地区实现收入45.39亿元，略有下滑，占主营收入50.53%。天虹深圳门店平均店龄10年，物业因素致使门店贩物中心化改造难度大，租金和人工费用延续上涨，致使同店经营出现小幅下滑。作为改革试点的前沿城市，深圳的消费力强，接受新生亊物速度快，为传统实体商业加速转型升级创造了良好外部环境。未来天虹股分在深圳地区将主要推动门店的改造升级。

视察来看，购物中心是天虹股分未来新开店的主要目标，购物中心是天虹股分目前利润增长最快的业态，2017年上半年，可比店收入同比持平，利润总额增长87%，新开门店两家。

广发证券分析师洪涛介绍，相比传统百货，购物中心集购物、餐饮、文娱于1体，赋予消费者更强的场景体验，难以被电商完全取代，符合零售业态的发展方向。不过，在12线城市和少部份3线城市，购物中心总量正趋于饱和，并且面临优良项目占比不高和同质化严重等问题，行业已告别粗放式增长，转而步入精细化、品质化运营时期，未来善于打造社交化消费、场景式和智能化体验的购物中心将脱颖而出，天虹在这方面无疑走在前列。

在洪涛看来，天虹股分近两年侧重提升购物中心和体验式业态占比，积极推动百货朝购物中心化、主题化和门店数字化转型，积累了丰富经验，显著成果包括：（1）购物中心平均培养期缩短为两年，低于行业平均3年的水平。目前已有的4家购物中心中，宝安购物中心开业首年即实现盈利，吉安购物中心已实现盈利，杭州购物中心有望实现扭亏，新沙购物中心于2016年12月开业，开业期间单日客流突破10万。

财报显示，天虹股分的销售+管理费用率逐年增长，高于行业平均水平，主要系上市以来门店扩大较快并且以租赁物业占多数。公司最主要的费用构成是租金、职工薪酬和折旧摊销，经历2012⑵015年的门店集中调剂，近两年租金和职工薪酬增速有所回落。折旧摊销费用预计随着门店动态扩大和调剂，将保持安稳增长。

洪涛也谈到，从年度现金流来看，天虹股分从2011年起，经营性现金净流入大幅缩水，而2014年后迎来拐点，逐年增长，2016年全年经营性净现金流接近2011年的高位。与此同时，公司近几年资本开支保持在安稳水平，随着现金流的延续改良和资本支出压力逐步消化，天虹股分有望步入新1轮事迹红利期。

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